10.01.20238dk okuma
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Avantajları Neler?
Gayrimenkul yatırım fonu alan yatırımcı hem kira gelirine hem de gayrimenkulün kıymet artışına ortak olur. Alanında uzman fon yöneticileri tarafından yönetilen GYF’ler; inşaat ve finans sektörlerinin kazanımlarını bir arada sunduğu için caziptir. Aynı zamanda birikimlerin doğru alanlara yönlendirilmesini ve getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapılmasını sağlar.
GYF’ler yatırımcılara, SPK tarafından denetlenen şeffaf bir ortamda, istikrarlı olarak gayrimenkul kira geliri ve değer artışı kazancı sağlar. GYF’ler global bir yatırım aracı olduğundan dolayı yabancı yatırımcıların buradaki projelere yatırım yapmaları için de fırsatlar sunar.
Vergi avantajları
Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle %23 olan kurumlar vergisi ödenmez. Böylece yatırımlara daha fazla kaynak aktarılmasına olanak sağlanmış olur.
Gayrimenkul yatırım fonlarının istisna kazançları üzerinden bir stopaj kesintisi öngörülmüş ancak bu stopajın oranı sıfır olarak uygulanıyor. Sıfır da olsa stopaj işlemi olduğu için fon tarafından kâr dağıtımı gerçekleştiğinde ayrıca kâr dağıtım stopajı yapılmıyor. (Normal kâr paylarında stopaj oranı %15)
Bu sebeple küçük mükellef yabancı kurumların fonlardan elde ettiği kârlarındaki vergi yükü sıfırdır.
Yatırımcıların, fona iadede bulunmaları veya farklı şekillerde elden çıkarmalarından sağladıkları gelirler ise yüzde 10 oranında vergi kesintisine tabi. (Gelir Vergisi Kanunu, Geçici Md. 67) Bu gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi yapılmaz.
| Şahıs Gayrimenkul Sahibi Olursa; | |
|---|---|
| 5 yıldan az elde tutulur ise | |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% |
| (B) Şahıs gelir vergisi %40 a kadar | 40.00% |
| (C) Toplam vergi yükü = (B) | 40.00% |
| (D) Vergi sonrası şahsa kalan net kar = (A-C) | 60.00% |
| A.Ş. Gayrimenkul Sahibi Olursa; | |
|---|---|
| A.Ş. Gayrimenkul Şirketi ise; | |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% |
| (B) Kurumlar vergisi | 23.00% |
| (C) Kurumlar vergisi sonrası kar | 77.00% |
| (D) Stopaj = (C X 10%) | 7.70% |
| (E) Şahsa temettü alımında vergi = ((C/2)\*40%) | 7.70% |
| (F) Toplam vergi yükü = (B+D+(E-D)) | 38.40% |
| (D) Vergi sonrası şahsa kalan net kar = (A-F) | 61.60% |
A.Ş. Gayrimenkul Şirketi değilse ve gayrimenkul kiralama yapmıyor ise, 2 yıl elde tuttuktan sonra satışta elde edilen gelirin %50 si kurumlar vergisinden istisnadır.
| GYF Geliri Şahıs için; | |
|---|---|
| 2 tam yıl elde tutulmaz ise; | |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% |
| (B) Kurumlar vergisi = (A X 0%) | 0.00% |
| (C) Kurumlar vergisi sonrası kar | 100.00% |
| (D) Stopaj = (C X 10%) | 10.00% |
| (F) Toplam vergi yükü | 10.00% |
| (D) Vergi sonrası şahsa kalan net kar | 90.00% |
31.12 2022 TARİHİNE KADAR FON PAYI ALIMI GERÇEKLEŞİRSE STOPAJ 0.
| GYF Geliri Kurum için; | ||
|---|---|---|
| 2 tam yıl aktifte tutulmaz ise. | KAR DAĞITIMI, DEĞER ARTIŞI ve FONA İADE | KATILMA PAYI SATIŞI |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% | 100.00% |
| (B) Kurumlar vergisi = (A X 23%) | 0.00% | 23.00% |
| (C) Kurumlar vergisi sonrası kar | 100.00% | 77.00% |
| (F) Toplam vergi yükü = | 0.00% | 23.00% |
| (D) Vergi sonrası kuruma kalan net kar | 100.00% | 77.00% |
| GYF Geliri Şahıs için; | |
|---|---|
| 2 tam yıl elde tutulur ise | |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% |
| (B) Kurumlar vergisi = (A X 0%) | 0.00% |
| (C) Kurumlar vergisi sonrası kar | 100.00% |
| (D) Stopaj = (C X 10%) | 0.00% |
| (F) Toplam vergi yükü | 0.00% |
| (D) Vergi sonrası şahsa kalan net kar | 100.00% |
| GYF Geliri Kurum için; | ||
|---|---|---|
| 2 tam yıl aktifte tutulur ise. | KAR DAĞITIMI, DEĞER ARTIŞI ve FONA İADE | KATILMA PAYI SATIŞI |
| (A) Vergi öncesi kar | 100.00% | 100.00% |
| (B) Kurumlar vergisi = (A X 23%) | 0.00% | 5.75% |
| (C) Kurumlar vergisi sonrası kar | 100.00% | 94.25% |
| (F) Toplam vergi yükü = | 0.00% | 5.75% |
| (D) Vergi sonrası kuruma kalan net kar | 100.00% | 94.25% |
%75 kurumlar vergisi muafiyeti.
Kurumlar vergisi
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen kazançlar kurumlar vergisinden muaftır. Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlara uygulanacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla, elde edilen kazançlar fon içerisinde kaldığı müddetçe herhangi bir vergi yükü bulunmamaktadır. Bu sayede sermayenin fon içinde kalması ve yatırımların büyümesi sağlanmaktadır.
Damga vergisi
Gayrimenkul portföyü ile ilgili olmak şartıyla, gayrimenkul alım, satım ve satım vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. Damga vergisi, işlem bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak uygulandığından dolayı, ilgili işlemin bedeline göre ciddi miktarlarda damga vergisi çıkabilmektedir. Gayrimenkul yatırım fonlarının damga vergisinden muaf olmalarından kaynaklı işlem masrafları ciddi anlamda azalmıştır.
Gayrimenkul değer artış vergisi
Gayrimenkulün resmi alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasında, değer artışı kazancı olarak elde ettiğiniz kâr üzerinden bir vergi ödemeniz gerekir. Lakin belli koşullar sağlandığında değer artışı kazancı vergisinden muaf olmak mümkün.
Gayrimenkulü bağış ya da miras yoluyla elde ettiğiniz zaman 5 yıl içinde elden çıkarırsanız "Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi" muafiyetinden faydalanabilirsiniz. Kısacası satmak istediğiniz konutu alırken ona bir bedel ödemediyseniz satıştan elde ettiğiniz kazançlar değer artışı kazancı olarak sayılmaz bu nedenle Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemezsiniz.
Katılım paylarının satışından doğan kazançlar için stopaj uygulanır. Kazanç elde eden kişi gerçek kişiyse stopaj oranı %10 olarak şayet Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş bir ticaret şirketi veya yabancı ülkelerde bunların muadili olan bir tüzel kişi ise %0 olarak belirlenmiştir.
Denetime tabi olma avantajı
Gayrimenkul yatırım fonlarının kurulması ve yönetilmesi ancak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen izin ile gerçekleştirilebilir. Faaliyet süresince portföy yöneticileri Sermaye Piyasası Kurulu tarafından denetlenmeye tabiidir.
Fonda yer alan gayrimenkullerin haczedilemez olması
III.52-3 numaralı Tebliğin 5(2) son cümlesine göre gayrimenkul yatırım fonları kamu alacaklıları için dahi haczedilemez, üzerinde ihtiyati tedbir konulamaz ve iflası istenemez. Bu bakımından fonun malvarlığı, portföyün kurucusunun, diğer malvarlıklarından ayrı bir nitelik taşımaktadır.
Portföy yöneticisi, yönettiği her bir fonun çıkarlarını gözetmekle sorumludur. Mevzuatın bu konudaki anlayışı, katılımcıların yatırım olarak getirdiği meblağların korunmasını sağlar. Fon yerine bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak sahip olması halinde, bu ortak maliklerden birinin borcu dolayısıyla gayrimenkule haciz uygulanabilir. Ancak yatırımın fon aracılığı ile yapılması, öylesi bir haciz riskini ortadan kaldırır. Büyük bir avantaj olan bu durum yatırım yapmak için gayrimenkul fonlarını gözden geçirmeniz gerektiğini gösteriyor.
Yatırımcılara sağladığı avantajlar
Yatırımcılar açısından vergilendirme konusu biraz daha farklıdır. T.C vatandaşı gerçek kişilerin hem ülkemizde hem de yurtdışında elde ettiği kazançların tamamı vergilendirilir. Vergi hukuku açısından tam mükellefiyete sahiptirler.
Benzer şekilde merkezi Türkiye’de bulunan tüzel kişiler T.C. vatandaşı gerçek kişilerle aynı şartlarda vergilendirilirler. Merkezi Türkiye’de olmayan tüzel kişiler veya T.C vatandaşı olmayan kişiler ise yalnızca ülkemizde gerçekleştirdikleri ticari faaliyetleri için vergi öderler.
Portföy yönetim şirketleri yatırımcıların korunması amacıyla belirli aralıklarla mali, hukuki ve vergisel denetimlere tabidirler. Bu şirketler risk kontrol yönetimini iyi yönetmek zorundadırlar. Ayrıca GYF portföyündeki gayrimenkullerin kiralanması ve alım satımı gibi işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşlarından değerleme raporu alma zorunluluğu vardır. Bu nedenle yatırımcılar hukuki anlamda ciddi koruma altındadır.
Profesyonel yönetim sayesinde verimlilik artar.
Normal şartlarda bireysel olarak büyük ölçekli yatırım yapma imkânınız yokken GYF’ler sayesinde yatırımlarınızı daha büyük ölçekli ve riski dağıtılmış olur.
Riski düşük farklı türden gayrimenkullere yatırım yaparak risk oranını düşürebilirler.
Yerli yatırımcıya sağlanan avantajlar
- Vergiler nedeniyle avantajlı olunur. (Damga, kurumlar, gayrimenkul değer artış vergisinden muaf olunur.)
- Miras nedeniyle oluşabilecek sorunları ortadan kaldırır.
- Haciz, ipotek gibi sorunlar ile uğraşmak zorunda kalmazsınız.
- Şeffaf denetleme ortamı sunulur.
- Riskleri avantaja çevirmek daha kolaydır.
- Hukuki güvence en büyük avantajlardan biridir.
Yabancı yatırımcıya sağlanan avantajlar
T.C vatandaşı olmayan ve Türkiye’den gayrimenkul satın alarak yatırım gerçekleştirmek isteyen kişiler bazen yasal sorunlarla karşılaşabilmektedir. Tüm yabancılar değil; yalnızca Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz elde edebilmektedir. Bu listede yer alan bazı ülkelerin vatandaşlarının, taşınmaz elde edebilmek için önce ikamet izni alması da gerekebilmektedir. Taşınmaz devir işlemleri ancak tapu sicil müdürlüğünde yapılabilmektedir. Türkiye’ye gelmeden yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların tek seçeneği bu işlemi vekalet vasıtasıyla yaptırmaktır. Bu durum ise yabancı yatırımcılar için sorun teşkil edebilmektedir. Gayrimenkul yatırım fonu aracılığıyla bir yatırım yapıldığında herhangi bir kaygı söz konusu olmaz.
İşlem kolaylığı avantajı
Portföy yöneticiniz sizin için fonlarınızı yakından takip eder. Yatırımlarınızı artırmanız için sizi teşvik ettiği gibi yaşayabileceğiniz zararların da önüne geçer. Siz de kolayca online olarak her yerden yatırımlarınızı kolayca takip edebilirsiniz.
Miras yönetiminde sağladığı avantajlar
Gayrimenkul yatırım fonunun portföyünde yer alan taşınmazların maliki vefat ettiğinde gayrimenkullerin intikali ve paylaştırılması süreçleri yerine katılma belgelerinin devri gerçekleştirilir. Bu çok daha pratik bir yöntem olduğu için avantaj sağlamaktadır.
Bu içeriğimizde gayrimenkul yatırım fonlarının avantajlarını tüm detaylarıyla ele aldık. Yatırım yapmak istiyor ve aklınızda soru işaretleri varsa bize ulaşmadan karar vermeyiniz! Gayrimenkul Yatırım Fonu şartlarında gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, bugünden bekleme listelerine girerek ücretsiz ön değerlemeden geçebilirsiniz.
Paylaş