RUUF
13.11.2024
5dk okuma

Konut Fiyat Endeksi: Hesaplama ve Yeni Revizyonlar

Konut Fiyat Endeksi: Hesaplama ve Yeni Revizyonlar
Bu içerik yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yatırım kararlarınızı vermeden önce uzmanlardan destek almanız önerilir.Uzmana Danış.
Konut Fiyat Endeksi, belirli bir zaman dilimindeki konut piyasası fiyat değişikliklerini izleyen gayrimenkul sektöründeki önemli göstergedir. İstatistiksel bir araç görevi görür. Gayrimenkul yatırımlarının değerlerini tahmin etmeyi kolaylaştırırken sağladığı verilerle, gayrimenkul balonunun söz konusu olup olmadığını ortaya koyar.
Konut fiyatlarının farklı zaman dilimlerinde nasıl eğilim gösterdiğini ortaya çıkarır. Bireysel yatırımcılar için hayati bir referanstır. Ekonomi politikalarına karar veren yetkililer için de önemlidir. KFE, gayrimenkul sektöründeki konut fiyatlarının genel seviyesini sistematik olarak takip etme fırsatı sağlar.
Nüfusun çoğunluğu konut piyasası hacminin büyüklüğünü artırır. Ani fiyat değişiklikleriyle Türkiye'deki finansal denge üzerinde radikal etkiler yaratırlar. Bu noktada KFE büyük bir pazarın güvenli ve verimli biçimde izlenmesini kolaylaştırır.
Bu araç, konut piyasasını kökten değiştirebilir. Büyük hacmi ve değişiklikler sayesinde konutla ilgisi olmayan kişileri bile etkileyebilir. Devlet, KFE'yi genel düzenin kontrolünde piyasaları ve konut fiyatındaki değişiklikleri gözlemlemek için dikkate alır.

Konut Fiyat Endeksi Nasıl Hesaplanır?

KFE, konutlara bağlı kalite niteliklerinden tipik fiyat dalgalanmalarını ayırarak endekse çevirir. Prosedür hedonik ve log-doğrusal regresyon modelleri kullanılır. Log-doğrusal regresyon her dönem ve tabaka için ayrı ayrı uygunlandığı için olası konut bileşenlerinin yeniden fiyatlandırmasına olanak sağlamaktadır.
Heterojen yapıdaki konutların coğrafi tabakalandırma (bir bölgenin alt bölgelere ayrılması) metoduyla yapının daha homojen hale getirilmesi gereklidir. Bu alt bölgeler tabakalar olarak bilinir. Hane halkı sayıları ve konut değerleri dikkate alınarak bir ağırlıklandırma yapılır. İşlem genel Konut Fiyat Endeksi'ne (KFE) ulaşmak için kullanılır.
Veri kaynağı, bankaların bireysel konut kredisi sürecinde hazırladığı değerlendirme raporlarına dayanır.  Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlar, konut kredileri için esas teşkil eder. Ülke genelini temsil eden KFE hesaplaması, tüm konutlar için değerleme raporlarını dikkate alır. YKFE (Yeni Konut Fiyat Endeksi) son iki yıl içerisinde inşa edilen konutların değerleme raporlarında kullanılır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) 2012 yılından bu yana gayrimenkul değerleme raporları ile bir Konut Fiyat Endeksi hazırlamaktadır. 2016 yılında hedonik regresyon yönteminin uygulanmasına geçilmiştir. Yöntem, konut fiyatlarındaki değişimleri daha hassas biçimde ölçmeyi ve kalitedeki farklılıkları da hesaba katmayı amaçlamıştır.
Dalgalanmalara Rağmen Güvenli Konut Yatırımı
RUUF Invest ile piyasa risklerine karşı hazırlıklı olun, doğru stratejilerle kârlı ve güvenli yatırımlar yapın!
HEMEN BAŞVUR

Merkez Bankası Tarafından Yapılan Revizyonlar

Eski ve yeni yöntem arasındaki önemli değişikliklerden biri, endeksli programlamada kullanılan veri zamanlamasıdır. Eskiden üç aylık veriler toplandığından dolayı KFE 45 gün sonra yayınlanıyordu. Potansiyel zamanlama sorunlarına neden oluyordu. Bunun sebebi sadece o aya ilişkin bilgiler yerine önceki ve sonraki ayın verilerinin de yer almasıydı.
Özellikle piyasanın hızlandığı dönemlerde fiyat değişimlerini doğru şekilde takip etmeyi zorlaştırıyordu. Yeni programlama yöntemi aylık değişikliklere dayanmaktadır. Artık mevcut piyasa koşullarıyla daha uyumludurlar.
2020'de konut kredilerine yönelik kampanyanın etkisi iyi bir örnektir. Eski sistemde kampanya nisan, mayıs ve haziran aylarındaki verileri birleştirirdi. Veriler mayıstan iki ay sonra temmuzda yayınlanırdı. Bu nedenle yanıltıcı veriler piyasa ile eşleşmiyordu.
Şimdi aylık verilere dayandığından dolayı 15 gün içinde yayınlanacak. Ancak katman regresyonu düzeyinde gözlem sayılarında bir azalmaya yol açabilir.
Veri eksikliğinin potansiyel riskini azaltmak için önceki yöntem, il, ilçe düzeylerinde ve düzey-2 kırılmalarında 200'den fazla katmanda regresyon analizi gerçekleştirirken yeni yöntem bunu düzey-1 ve düzey-2 kırılmaları üzerinde 19 katmanda yapıyor.
İl ve ilçelerin etkileri kukla değişkenler tarafından kontrol edilir. Buna göre yayın dağılımı yenilenir. "Türkiye ve 26 seviye-2 bölgesi" yerine, "Türkiye, 13 seviye-2 ve 6 seviye-1 bölgesi" şeklinde düzenlenmiştir.

Eski ve Yeni Hesaplama Yöntemlerinin Karşılaştırılması

Eski ve yeni endekslerin yıllık yüzde değişimleri karşılaştırıldığında beklendiği gibi yeni serinin biraz daha dalgalı olduğu ancak genel olarak iki serinin oldukça paralel ilerlediği görülüyor.
2024 yılı Mayıs ayı, iki endeksin kıyaslanabildiği son dönem olarak öne çıkarken bu dönemde endeksler arasında yaklaşık 5 puanlık fark ortaya çıkmıştır.
Serilerin başlangıcı olan Ocak 2010’a bakıldığında konut fiyatlarının eski yönteme göre 28 kat, yeni yönteme göre ise 30 kat artış gösterdiği sonucuna varılabilir.
Önceki yöntemde sadece 3 büyük şehir için ortanca birim metrekare fiyatları yayınlanıyordu. Şimdi tüm iller için çeyrek dönemlik frekansta yayımlanarak iller arasındaki konut fiyat seviyelerinin ayrıntılı şekilde karşılaştırılmasına olanak tanıyor.
Eskiden ağırlıklandırma "satış sayısı ve konut değeri" üzerinden yapılıyordu. Yeni yöntem "hane sayısı ve konut değeri" etrafında dönüyor. Bu değişiklik, bölgesel bozulmalardan kaynaklanan ağırlık dalgalanmalarını ortadan kaldırmayı amaçlıyor. Örneğin depremler bu tür bozulmalara neden olabilir. Önceki sistemde endeks 2017 yılından önce hesaplanıyordu.
Bunun için 2012 baz alınıyordu. 2017'den sonrasında 2017 baz alınıyordu. Yeni yöntemde, veri seti dört yıllık dönemlere ayrılır. Her dönemin başlangıcı baz yılı kabul edilir. Böylece konutların ortalama özelliklerindeki değişiklikler dikkate alınabilir. Baz yılının yeniden değerlendirilmesine gerek kalmaz.

Revizyonun Piyasa ve Geleceğe Dair Anlamı

Türkiye Merkez Bankası tarafından Temmuz 2024'te revize edilen Konut Fiyat Endeksi için hesaplama yöntemi önemli bir değişikliği göstermektedir. Yeni programlama yöntemi ayrıntılı veri analizine olanak tanır. Kullanıcılara daha hızlı ve daha doğru bilgi akışı sunar.
Hedonik regresyon yönteminin kalite farklılıklarının dikkate alınması hayati önem taşır. Böylece konut özelliklerine dayalı fiyat hareketlerinin analizini doğru hale getirir. Gayrimenkul piyasası şeffaf ve güvenilir bir pazara dönüşür.
Gelecekte yöntemde ayrıca ele alınması gereken enerji verimliliği, çevre koşulları ve inşaat kalitesi gibi faktörler gayrimenkul piyasasını daha canlı hale getirir. Ayrıntılı bir bölgesel analiz, yerel pazarların dinamiklerinin anlaşılmasını iyileştirebilir.
Sonuç olarak piyasa arz-talep yolunu anlamak kolaylaşacak. Ani fiyat dalgalanmaları açıkça gözlemlenebilir hale gelecek. Bu sayede konut üzerindeki spekülatif eylemlerin önlenmesine yardımcı olabilir.
Paylaş
Yazar
Mirak Özoğlu

Mirak Özoğlu, Türkiye’deki konut sahipliği ve gayrimenkul yatırımına erişilebilir çözümler sunan RUUF’ta iş geliştirme ve pazarlama müdürü olarak liderlik etmektedir. Özoğlu, ev satın alma süreçlerini dönüştürme, yenilikçi sistemleri hedef kitlelere duyurma ve gayrimenkul sektörüne özgü dijital pazarlama faaliyetleriyle talep toplama konularında çalışmalarını sürdürmektedir. Mirak Özoğlu’nun finansal teknoloji ve gayrimenkul sektöründeki pazarlama yönetimi, iş geliştirme ve inovatif teknolojilere dair geniş deneyimi; girişimin kitlelere duyurulmasında, büyümesinde ve başarısında kilit bir rol oynamaktadır.