RUUF

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) - Temel İlkeler ve İşleyiş

14.03.2024
8 dk. okuma
Mirak Özoğlu
İçindekiler
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) - Temel İlkeler ve İşleyiş
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), yatırımcılara gayrimenkul piyasasına düşük maliyetli giriş sağlayan, bir dizi gayrimenkul varlığını içeren portföyleri yöneten ve yatırımcılara pay sahipliği fırsatı sunan yatırım araçlarıdır.
GYF'ler, ticari binalar, konut projeleri veya alışveriş merkezleri gibi çeşitli gayrimenkul sınıflarına yatırım yaparak portföy çeşitlendirme fırsatı sağlarlar. Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak isteyen bireylerin, düşük miktarda sermaye ile bile bu piyasaya katılmasına olanak tanır.

Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?

Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF), birden fazla gayrimenkul varlığını içeren portföyleri toplayan ve pay sahiplerine portföydeki varlıklara endeksli olarak gelir sağlayan yatırım aracıdır.
GYF'ler, çeşitli gayrimenkul sınıflarına yatırım yaparak yatırımcılara gayrimenkul piyasasına düşük maliyetli giriş fırsatı sunar. Bu fonlar, yatırımcılara gayrimenkul varlıklarının getirilerinden pay alma hakkı verir.
GYF'ler yatırımcılarına, gayrimenkul piyasasında çeşitlendirilmiş portföy üzerinden endeksli getiri sağlama amacı güden yatırım araçlarıdır. Yatırımcılar, GYF'lere katılarak düşük miktarda sermaye ile geniş gayrimenkul portföylerine sahip olabilirler. Fonlar, profesyonel portföy yöneticileri tarafından yönetilir. Yatırımcıları gayrimenkul varlıklarını seçmek, yönetmek ve kiralamak gibi operasyonel detaylarla ilgilenme yükünden kurtarır.
En önemli özelliklerinden biri, pay sahiplerine düzenli olarak dağıtılan kira gelirleri ve varlık değer artışından elde edilen getirilerdir. Yatırımcılara pasif gelir kaynağı sağlamanın yanı sıra gayrimenkul piyasasındaki potansiyel getirilere de katılma fırsatı sunar. Likit varlıklar olduklarından dolayı yatırımcılar hisselerini kolayca alıp satabilirler.
Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcıların gayrimenkul piyasasına kolayca katılmasını ve gayrimenkul varlıklarının getirilerinden pay alma hakkı sağlar.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) devlet güvencesinde değildir. Finansal piyasalardaki risklere tabidir ve yatırımcılar, fonların performansı üzerindeki olası dalgalanmalar ve piyasa koşullarındaki değişimler konusunda bilinçli olmalıdır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarındaki Varlık ve İşlemler

GYF'lerin portföyleri uzmanlık alanına odaklanan veya geniş yelpazede gayrimenkul varlıkları içeren fonlardan oluşur. Örneğin, bir GYF yatırım stratejisini sadece konut projelerine odaklayabilirken diğeri ticari gayrimenkullere yönelebilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının portföyünde yer alabilecek varlık ve işlemler:
  • Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
  • Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
  • 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
  • Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
  • Yatırım fonu katılma payları,
  • Repo ve ters repo işlemleri,
  • Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
  • Varantlar ve sertifikalar,
  • Takasbank para piyasası işlemleri,
  • Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
  • Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
  • Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) belirli sınırlamalara tabi olarak faaliyet gösterirler. Toplam değerinin en az %80'inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması gerekmektedir. Bu kural, fonun temel amacının gayrimenkul piyasasında çeşitli varlıklara yatırım yapmak olduğunu vurgular. Tek başına fon toplam değerinin %20'sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı, fon toplam değerinin %60'ını aşamaz. Sınırlama, fonun aşırı derecede bir varlık sınıfına odaklanmasını önleyerek çeşitlendirmeyi teşvik eder ve portföy riskini dengelemeyi amaçlar.
GYF'lerin belirli sınırlamalar içinde kalmalarını sağlayan kurallardan biri üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar, fon toplam değerinin %30'unu aşamaz. Kısıtlamalar, fonun sağlıklı şekilde yönetilmesini ve risklerin kontrol altında tutulmasını amaçlar. Sınırlamaların amacı, yatırımcılara güvenli ve çeşitlendirilmiş portföy sunarken aynı zamanda fon yönetimini etkili şekilde düzenlemektir.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 17/1 maddesi uyarınca; GYF’nin asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için belirlenmiş asgari portföy büyüklüğü, yatırımcılara daha sağlam bir teminat sunmak ve etkili işleyebilmelerini sağlamak amacıyla uygulanır. Asgari portföy büyüklüğü, GYF'nin yönetimine başlayabilmesi veya devam edebilmesi için gereken minimum varlık değerini ifade eder. Yatırımcılar için fonun belirli seviyenin altında olamayacak şekilde kurallandırılmış olması anlamına gelir. Bu kriter, fonun etkin biçimde çeşitlenmiş portföyü yönetebilmesini ve operasyonlarını sürdürebilmesini sağlamak için konulmuş güvenlik önlemidir.

Katılma Payları ve Pay Satışları

Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) katılma payı, GYF'ye yatırım yapmak isteyen yatırımcıların sahip oldukları paylardır. Her bir katılma payı, GYF'nin toplam değerine orantılı şekilde temsil edilen mülkiyet payını simgeler.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 13. maddesi uyarınca; Katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Nitelikli yatırımcılar, büyük miktarda sermayeye sahip olan veya finansal konularda belirli bir deneyime ve bilgiye sahip kurumsal yatırımcılardır. Bu yatırımcılar, GYF'ye daha büyük miktarlarda fon sağlayarak fonun likiditesini artırabilir ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerine yatırım yapılmasını mümkün kılabilirler.
Pay satışları, GYF'nin kuruluş belgelerinde belirtilen koşullar çerçevesinde gerçekleşir. Nitelikli yatırımcıların katılımı, fonun daha büyük ve çeşitli projelere yatırım yapma yeteneğini artırır. Aynı zamanda bireysel yatırımcıların fonlara erişimini kısıtlayabilir.

Nitelikli Yatırımcı

Nitelikli yatırımcı, finansal piyasalarda belirli tecrübe, bilgi düzeyi ve yüksek miktarda sermaye ile karakterize edilen yatırımcı türüdür. Türkiye'deki mevzuata göre, nitelikli yatırımcı kapsamına büyük ölçekli kurumsal yatırımcılar, sermaye piyasalarında faaliyet gösteren finansal kurumlar ve belirli bir net varlık değerine sahip bireyler girmektedir. Karmaşık ve riskli finansal ürünlere erişim sağlayan avantajlara sahip olabilirler, ancak aynı zamanda bu avantajlarla birlikte daha yüksek riskleri ve sorumlulukları da üstlenirler.
Nitelikli yatırımcı, Kurul’un yatırım kuruluşlarına ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ve talebe dayalı olarak profesyonel kabul edilenler de dahil profesyonel müşterilerdir. Yatırım fonları, emeklilik fonları, menkul kıymetler yatırım ortaklıkları, girişim sermayesi yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, özel finans kurumları, portföy yönetim şirketleri, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu’nun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu Kurulca belirlenecek diğer yatırımcılar ve halka arz tarihi itibariyle en az 1 milyon Türk Lirası tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler nitelikli yatırımcılar arasında yer almaktadır.
Mevzuattaki tanım, hem yatırımcıları hem de finansal piyasaları korumayı amaçlar. Nitelikli yatırımcıların daha fazla yatırım seçeneğine sahip olmaları, finansal piyasalarda likiditenin artmasına ve sermaye hareketliliğine katkıda bulunabilir. Ayrıcalıkların beraberinde getirdiği sorumluluklar nedeniyle, nitelikli yatırımcıların yatırım kararlarını dikkatlice değerlendirmeleri ve risk yönetimine ayrıca önem vermeleri gerekir.
Nitelikli yatırımcıların avantajlarına odaklanan bir şekilde mevzuatın sunduğu çerçeveyi değerlendirdikten sonra, şimdi Gayrimenkul Yatırım Fonları'nın yatırım süreçlerine ve bu fonlara nasıl katılınabileceğine odaklanabiliriz.

GYF Yatırım Süreçleri

GYF yatırım süreçleri, fonun oluşturulması, varlık seçimi, portföy yönetimi ve getirilerin pay sahiplerine dağıtılmasını içerir. Bu süreçler, fonun belirlediği yatırım stratejisine ve hedeflerine göre şekillenir. Yatırımcılar, GYF'lere katılarak fonların avantajlarından faydalanabilir ve gayrimenkul piyasasındaki potansiyel getirilere ulaşabilirler

Gayrimenkul Yatırım Fonu Nasıl Alınır?

Minimum yatırım tutarı, nitelikli yatırımcı statüsü ve belirli risk profiline uygunluk gibi unsurları içerir. Yatırımcılar, her GYF'nin kendi kuralları ve gereksinimleri olduğundan, potansiyel yatırımcıların ilgili fonun belgelerini dikkatlice incelemeleri önemlidir.
GYF'lere yatırım yapmanın bir diğer yolu da mobil yatırım uygulamalarını kullanmaktır. Bu uygulamalar, yatırımcılara kolayca gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapma imkânı sunar. Özellikle mobil yatırım uygulamaları, kullanıcı dostu ara yüzleri ve basit işlem süreçleri ile küçük yatırımcıların erişimini kolaylaştırır. Örneğin, RUUF Invest gibi dijital yatırım araçları, erişilebilir ve izlenebilir gayrimenkul yatırımı imkânını anlaşmalı olduğu gayrimenkul yatırım fonları vasıtası ile sunarak bireylere düşük miktarda sermaye ile gayrimenkul yatırımı yapma fırsatı tanır. Böyle uygulamalar kullanıcılarına finansal danışmanlık hizmetleri ve portföy yönetimi konusunda destek sağlar. Böylece yatırımcılar daha bilinçli kararlar alabilirler.

Yatırım Kararları ve Risk Yönetimi

Yatırım kararları alırken yatırımcılar risk ve getiri arasındaki dengeyi değerlendirirler. Gayrimenkul Yatırım Fonları gibi yatırım araçları, portföy yöneticileri tarafından profesyonel şekilde yönetildiği için risk faktörleri daha etkili yönetilebilir. Bu fonlar, çeşitli gayrimenkul varlıklarına yatırım yaptığı için riski dağıtarak portföy çeşitlendirmesini teşvik eder.
RUUF Invest, bu bağlamda dikkat çeken dijital yatırım aracı ile bilgilendirme ve tanıtım desteği sunar. RUUF Invest, erişilebilir ve izlenebilir gayrimenkul yatırımı imkânını anlaşmalı olduğu gayrimenkul yatırım fonları vasıtası ile sunarak bireylere düşük miktarda sermaye ile gayrimenkul yatırımı yapma fırsatı tanır. Platform, portföy yönetimini profesyonelce gerçekleştiren GYF'ler ile yatırımcıları buluşturur ve kullanıcılarına finansal yatırımlarını takip etme olanağı tanır. Yatırımcılar RUUF Invest bilgilendirme ve iletişim araçları ile gayrimenkul yatırımı yaparken daha az risk alabilir ve profesyonel yönetim ile potansiyel getirilere ulaşabilirler.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Özellikleri ve Avantajları

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), gayrimenkul piyasasına girişi kolaylaştırarak küçük yatırımcılara büyük gayrimenkul projelerine yatırım yapma fırsatı tanırlar. GYF'ler, ticari binalar, konut projeleri ve oteller gibi farklı gayrimenkul sınıflarına yatırım yaparak portföylerini çeşitlendirirler. Bu çeşitlendirme, yatırımcıların risklerini azaltmalarına ve piyasa dalgalanmalarına karşı daha dayanıklı bir portföy oluşturmalarına yardımcı olabilir.
Diğer avantajı likidite sağlamalarıdır. Gayrimenkul, likidite açısından sınırlı bir varlık sınıfıdır. Ancak gayrimenkul yatırım fonları, hisse senetleri gibi likit şekilde alınıp satılabilir. Yatırımcıların kısa vadeli likidite ihtiyaçlarına yanıt verebilme ve yatırımlarını daha esnek biçimde yönetebilme avantajı sağlar. GYF'ler profesyonel portföy yöneticileri tarafından yönetildiği için yatırımcılar gayrimenkul varlıklarının yönetimi, bakımı ve değerlendirmesi gibi karmaşık süreçlerle bireysel olarak uğraşmak zorunda kalmazlar. Yatırımcılara zaman ve uzmanlık avantajı sağlar.
Gayrimenkul Yatırım Fonları, gayrimenkul piyasasına düşük miktarda sermaye ile giriş yapma fırsatı tanıyarak küçük yatırımcılara büyük projelere yatırım yapma fırsatı sağlar. Gayrimenkul yatırımının geniş bir kesime ulaşmasını ve portföy çeşitlendirmesini kolaylaştırır.
Yatırımcılara likidite ihtiyaçlarına hızlı şekilde yanıt verebilme ve esneklik kazandırma avantajı sunar.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) bir dizi avantaj sunmaktadır:
  • Çeşitlendirme: Farklı gayrimenkul sınıflarına yatırım yaparak yatırımcıların portföylerini çeşitlendirmelerini sağlar. Riski azaltabilir ve potansiyel getirileri artırabilir.
  • Düşük Giriş Bariyeri: Küçük yatırımcılar, düşük miktarda sermaye ile GYF'lere yatırım yaparak geniş gayrimenkul projelerine katılabilirler.
  • Likidite: Hisse senetleri gibi likit bir şekilde alınıp satılabilir.
  • Profesyonel Yönetim: Profesyonel portföy yöneticileri tarafından yönetildiği için yatırımcılar gayrimenkul varlıklarının karmaşık yönetim süreçleriyle bireysel olarak uğraşmak zorunda kalmazlar.
  • Erişilebilirlik: Çeşitli yatırım platformları ve mobil uygulamalar aracılığıyla kolayca erişilebilir.
Paylaş
Yazar
Mirak Özoğlu

Mirak Özoğlu, Türkiye’deki konut sahipliği ve gayrimenkul yatırımına erişilebilir çözümler sunan RUUF’ta iş geliştirme ve pazarlama müdürü olarak liderlik etmektedir. Özoğlu, ev satın alma süreçlerini dönüştürme, yenilikçi sistemleri hedef kitlelere duyurma ve gayrimenkul sektörüne özgü dijital pazarlama faaliyetleriyle talep toplama konularında çalışmalarını sürdürmektedir. Mirak Özoğlu’nun finansal teknoloji ve gayrimenkul sektöründeki pazarlama yönetimi, iş geliştirme ve inovatif teknolojilere dair geniş deneyimi; girişimin kitlelere duyurulmasında, büyümesinde ve başarısında kilit bir rol oynamaktadır.