RUUF

Yatırım Yaparken Ev mi, GYF mi Daha İyi Bir Seçenek?

30.07.2024
9 dk. okuma
Mirak Özoğlu
İçindekiler
Yatırım Yaparken Ev mi, GYF mi Daha İyi Bir Seçenek?
Yatırım yaparken ev ve gayrimenkul yatırım fonları (GYF) arasında tercih yapmak, yatırımcının likidite ihtiyaçları, mali hedeflerine, risk toleransına bağlıdır. Her iki yatırım seçeneğinin de kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır.
Ev yatırımı, somut bir yatırım olmasının verdiği güvenden dolayı geleneksel bir tercihtir. Kira geliri, mülkün değer artışı konut yatırımlarını cazip kılabilir. Ancak gayrimenkul yatırımı aynı zamanda yüksek başlangıç maliyetleri gerektirir.
Bakım ve onarım masrafları kiralama veya satılması durumunda likidite sorunları gibi riskler de içerir. GYF’de ise gayrimenkul yatırımında dezavantaj olarak yer alan özelliklerin hiçbiri yer almaz.
Yatırım AracıRisk SeviyesiKısa Vade Getiri PotansiyeliUzun Vade Getiri PotansiyeliSürekli Getiri OlanağıYatırımın Likiditesi
Ev ve GYF kıyaslamasına bakıldığında GYF likidite açısından çok daha avantajlı görülmektedir. Yatırım araçları arasında GYF, nakde hızlı dönüşebilme kabiliyeti ve işlem maliyetlerinin düşüklüğü gibi özellikleriyle likidite avantajı sağlamaktadır.

Yatırım Seçeneklerinin Karşılaştırılması

Ankara, İstanbul ve İzmir şehirlerindeki konutlar 2023- 2024 Nisan ayındaki kira geliri değerleri karşılaştırıldığında en yüksek değer artışı Ankara’da yaşanmıştır.
GYF’lere bakıldığında da en yüksek artış Ak Portföy Yönetimi A.Ş. Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu’nda görülmüştür.
Yatırım Aracıİlk Yatırım (Nisan 2023)Toplam Değer (Değer Artışı Dahil) (Nisan 2024)
Kira geliri artışı 2023- 2024 Nisan ayı olarak kıyaslandığında Ankara, İzmir, İstanbul şeklinde gözlemlenmiştir. GYF getirileri açısından da Ak Portföy’ün BGY Fonu 1 yıl içerisinde en çok değer kazanan fon olmuştur. İkinci sırada onu Qinvest’in ERP Fonu izlemiştir.
Gayrimenkul yatırımı reel getirisi, kira geliri, likiditesi, enflasyona karşı koruma noktasında GYF ile kıyaslandığında avantajlara sahip olduğu kadar dezavantajları da vardır.

Gayrimenkul Yatırımı

2023-2024 yıllarında Ankara, İzmir ve İstanbul'da gayrimenkul yatırımlarını kıyaslarken dikkate alınması gereken bazı önemli faktörler vardır.
Her şehirdeki piyasa koşulları, yatırım yapılacak bölge ve mülk türüne göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, yatırım kararı almadan önce gayrimenkul danışmanlarından destek almakta fayda var.
Üç büyükşehirde risk ve getiri değerleri değişkenlik gösterir. İstanbul lüks konutlar, ticari mülkler ile ön plandayken İzmir ve Ankara öğrenci konutlarıyla dikkat çeker.
Gayrimenkul yatırımının geri dönüş süresi şehirlere göre değişiklik göstermektedir. Tüm şehirlerde enflasyonla korunma konusunda eşdeğerdir. Çünkü kira değerleri enflasyona paralel olarak artar.
Risk ve Getiri - Reel Getiri
İstanbul: Dinamik bir pazar olması nedeniyle yüksek getiri potansiyeli sunar ancak aynı zamanda yüksek risk taşır. Bu nedenle fiyat dalgalanmaları ve piyasa değişkenlikleri daha yoğundur.
Ankara: Gayrimenkul açısından stabil bir piyasa yapısına sahip olduğundan, yatırımcılara orta düzeyde getiri sunar. Kamu sektörüne yakınlığı ve üniversite yoğunluğu nedeniyle kira getirileri nispeten istikrarlıdır.
İzmir: Son yıllarda yatırım bölgesi olarak cazip hale gelmiştir. Turizm ve sanayi yatırımları sayesinde getiri potansiyeli artmaktadır. Ankara ve İstanbul’a göre gayrimenkul piyasası sınırlı olduğu için likidite riskleri barındırır.
Yatırımın Geri Dönüş Süresi
İstanbul: Ortalama geri dönüş süresi 15-20 yıl arasında değişir.
Ankara: Ortalama geri dönüş süresi 12-18 yıl arasındadır.
İzmir: Ortalama geri dönüş süresi 12-17 yıl arasında değişiklik gösterir.
Maliyetler ve Vergi
İstanbul'da satın alma ve bakım maliyetleri daha yüksektir. Türkiye genelinde gayrimenkul vergileri benzer olsa da İstanbul'da yüksek değerli mülkler için ödenen vergiler fazla olabilir.
Yatırımın Likiditesi
İstanbul: Mülklerin satışı ve kiralanması kolay olabilir.
Ankara: Orta düzeyde likiditeye sahiptir.
İzmir: Diğer iki büyük şehre kıyasla daha düşük olabilir ancak son yıllarda artış göstermektedir.
Portföy Çeşitlendirmesi Olanakları
Üç şehirde de çeşitli gayrimenkul türlerine yatırım yaparak portföy çeşitlendirmesi mümkündür. İstanbul'da ticari mülkler ve lüks konutlar daha yaygınken Ankara ve İzmir'de konut ve öğrenci evleri öne çıkabilir.
Kira Geliri ve Değer Artışı
İstanbul: Kira gelirleri yüksek ancak bölgelere göre değişkenlik gösterir. Değer artışı da yüksektir.
Ankara: Kira gelirleri stabildir. Değer artışı, kamu yatırımlarına ve şehir merkezine olan yakınlığa göre değişir.
İzmir: Kira gelirleri turizm sezonlarında artar. Değer artışı, sanayi ve turizm yatırımlarına paralel olarak değişkenlik gösterir.
Enflasyonla Korunma
Üç şehirde de gayrimenkul yatırımları enflasyon karşısında iyi bir koruma sağlar. Gayrimenkulün değeri ve kira gelirleri enflasyona paralel olarak artabilir.
Piyasa Araştırması ve Mevcut Piyasa Koşullarının Değerlendirilmesi
Yatırım kararı öncesinde her şehirde detaylı piyasa araştırması yapılmalı, arz-talep dengesi, demografik gelişmeler ve altyapı yatırımları dikkate alınmalıdır.
Ankara'da kamu ve eğitim sektörü, İstanbul'da mega projeler, İzmir'de ise sanayi ve turizm sektörleri gözden geçirilerek hangi bölgelere yatırım yapılması gerektiği değerlendirilmelidir.
Temettü Dağıtan Konut Yatırımı
Konuta yatırım hayal oldu diyenler için; temettü dağıtan, veriye dayalı ve her bütçeye uygun şartlarda konut yatırımı imkanı.
HEMEN BAŞVUR

Gayrimenkul Yatırım Fonu

Bu değerlendirme, 2023-2024 yılları için Ak Portföy Yönetimi A.Ş. Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu (BGY), İş Portföy Yönetimi A.Ş. Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu (ISZ), Aktif Portföy İkinci Gayrimenkul Yatırım Fonu (MPG) ve Qinvest Portföy Yönetimi A.Ş. Re-Pie Gayrimenkul Yatırım Fonu (ERP) üzerinden yapılacaktır.
1 yıl içerisinde en çok getiriyi AK Portföy BGY getirirken en düşük getiriyi de Aktif Portföy MPG sağlamıştır.
Yüksek getiri sağlayan GYF’ler yüksek likiditeye sahiptir.
Temettü ödeme güvenliği açısından kıyaslamak için de fonların geçmiş performanslarına bakmak yeterli olur.
Risk ve Getiri - Reel Getiri
Ak Portföy BGY (%89.77): Yüksek getiri oranı ile dikkat çeker. Beraberinde yüksek risk getirir.
İş Portföy ISZ (%65.340): Orta-yüksek getiri sunar. Buna bağlı olarak risk seviyesi düşüktür.
Aktif Portföy MPG (%41.67): Düşük getiri ile orta düzeyde risk profiline sahiptir.
Qinvest Re-Pie ERP (%77.4): Yüksek getiri oranı sunduğu için, riski Ak Portföy BGY ile benzerdir.
Maliyetler ve Vergi
Fon yönetim ücretleri, işlem maliyetleri ve diğer masraflar fon bazında değişiklik gösterebilir. Maliyetler, fonun net getirisini etkiler.
Gayrimenkul yatırım fonları, Kurumlar Vergisi Kanunu kapsamında kurumlar vergisinden muaftır.
2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlara uygulanacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen kazançlar belirli bir istisna tutarını aşarsa vergiye tabi olur. Bu durumda, %15 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılır.
Yatırımın Likiditesi
Ak Portföy BGY: Likidite durumu yüksektir.
İş Portföy ISZ: Orta düzeyde likiditeye sahiptir.
Aktif Portföy MPG: Düşük getiri nedeniyle likiditesi düşüktür.
Qinvest Re-Pie ERP: Yüksek getiri oranı ile birlikte likiditesi de yüksektir.
Portföy Çeşitlendirmesi Olanakları
Ak Portföy BGY: Yüksek getirili bir fon olarak portföyde yüksek risk ve getiri dengesini sağlamaya yardımcı olabilir.
İş Portföy ISZ: Orta-yüksek getirisi ile dengeli bir portföy çeşitlendirmesi sağlar.
Aktif Portföy MPG: Orta düzeyde getiri sunarak portföyde daha az riskli bir bileşen olabilir.
Qinvest Re-Pie ERP: Yüksek getirisi ile portföyde dinamik bir bileşen olabilir.

Temettü Hisseleri Analizi

Aşağıda, Ak Portföy BGY, İş Portföy ISZ, Aktif Portföy MPG ve Qinvest Re-Pie ERP fonlarının temettü hisseleri ile ilgili analizi bulabilirsiniz. Bu analiz, her fonun temettü verimini, temettü ödeme güvenilirliğini ve temettü büyümesini kapsamaktadır.
Ak Portföy BGY
  • Temettü Verimi: %89.77
  • Temettü Ödeme Güvenilirliği: Ak Portföy BGY, yatırımcılarına yüksek temettü verimi sunmaktadır. Ancak yüksek verim, yüksek risk içerir. Bu fonun temettü ödeme düzenliliği ve sürdürülebilirliği, geçmiş performansa ve mevcut piyasa koşullarına bağlı olarak değerlendirilmelidir.
  • Temettü Büyümesi: Temettü verimindeki büyük artışlar piyasa koşullarındaki dalgalanmalarla ilişkilidir. Ak Portföy BGY'nin temettü büyüme trendi, fonun uzun vadeli stratejilerine ve performansına bağlıdır.
İş Portföy ISZ
  • Temettü Verimi: %65.34
  • Temettü Ödeme Güvenilirliği: İş Portföy ISZ, temettü ödemelerinde güvenilir bir geçmişe sahiptir. Yatırımcılar için düzenli temettü ödemeleri sağlamaktadır. Buradan fonun iyi bir yönetim ve stratejiye sahip olduğu anlaşılmaktadır.
  • Temettü Büyümesi: Fonun yatırım stratejileri ve portföy performansına bağlıdır. ISZ'nin temettü büyüme oranı, piyasa koşullarındaki değişimlere ve fonun yatırım politikalarına göre değerlendirilmelidir.
Aktif Portföy MPG
  • Temettü Verimi: %41.67
  • Temettü Ödeme Güvenilirliği: Aktif Portföy MPG, temettü ödemelerinde dengeli bir yaklaşım benimser. Temettü ödemeleri, düzenli ve öngörülebilir olduğundan dolayı yatırımcılar için istikrar sağlar.
  • Temettü Büyümesi: MPG'nin portföy yönetim stratejileri ve piyasa koşullarına bağlı olarak değişebilir. Yatırımcılar, fonun geçmiş performansını ve temettü artış trendlerini incelemelidir.
Qinvest Re-Pie ERP
  • Temettü Verimi: %77.40
  • Temettü Ödeme Güvenilirliği: Qinvest Re-Pie ERP, yatırımcılara yüksek temettü verimi sunar. Ancak yüksek temettü verimi piyasa riskleri ve volatiliteyi artırır. Temettü ödeme güvenilirliği, fonun uzun vadeli performansına bağlıdır.
  • Temettü Büyümesi: Temettü büyümesi, fonun yatırım stratejileri ve piyasa koşullarına bağlıdır. Qinvest Re-Pie ERP'nin temettü artış oranları, fonun yönetim stratejilerini yansıtır.
Fon AdıTemettü VerimiTemettü Ödeme GüvenilirliğiTemettü Büyümesi
Temettü hisseleri analizinde, her fonun temettü verimi, ödeme güvenilirliği ve temettü büyümesi farklı özellikler gösterir. Ak Portföy BGY ve Qinvest Re-Pie ERP yüksek temettü verimi sunarken yüksek risk ve volatilite içerebilir.
İş Portföy ISZ ve Aktif Portföy MPG daha dengeli temettü ödemeleri sunar ve orta düzeyde getiri sağlar.
Yatırımcılar, kendi risk toleranslarına ve yatırım hedeflerine göre fonların temettü özelliklerini değerlendirmelidir.
Piyasa Araştırması ve Mevcut Piyasa Koşullarının Değerlendirilmesi
Mevcut piyasa koşullarını, gayrimenkul sektöründeki trendleri ve ekonomik göstergeler analiz edilmelidir. Gayrimenkul piyasasındaki arz-talep dengesi, faiz oranları ve ekonomik politikaların yatırım üzerindeki etkileri dikkate alınmalıdır.
Yatırım danışmanlarından profesyonel destek alınması faydalı olacaktır. Yatırım kararları, yatırımcının risk toleransına, finansal hedeflerine ve piyasa beklentilerine göre uyarlanmalıdır.

Gayrimenkul Yatırımına Karşı GYF Yatırımı Değerlendirmesi

Yatırımcı profili, risk toleransı ve hedefler, gayrimenkul yatırımı ile GYF yatırımı arasında seçim yaparken önemlidir. Yüksek risk toleransı ve uzun vadeli getiri hedefleyenler için gayrimenkul yatırımı uygun olabilirken düşük risk toleransı ve likit yatırımlar arayanlar için GYF'ler ilgi çekici olabilir.
İlk defa ev almayı düşünenler için ev almak mantıklı bir adım olabilir. Ayrıca RUUF gibi yeni nesil konut edindirme şirketleri indirimli fiyatlar sunarak yatırımcılara avantaj sağlar.
Portföy çeşitlendirmesi açısından, gayrimenkul yatırımı fiziksel varlık olarak yer alırken GYF'ler geniş bir yatırım sepeti sunar. Böylece riskleri dağıtmak kolaylaşır. Bu da gayrimenkul yatırım fonlarının avantajları arasındadır.
RUUF Invest, GYF'lere yatırım yapma ve temettü elde etme imkânı sunar. Emlak ağı sayesinde indirimli mülk alımı, profesyonel yönetim ve yıllara bağlı değişen KFE değişkeni ile getiri hedefler. Bu şekilde yatırımcılar, gayrimenkul yatırımlarını profesyonel kadro ile birlikte yaparak GYF'lerin avantajlarından faydalanabilirler.
Paylaş
Yazar
Mirak Özoğlu

Mirak Özoğlu, Türkiye’deki konut sahipliği ve gayrimenkul yatırımına erişilebilir çözümler sunan RUUF’ta iş geliştirme ve pazarlama müdürü olarak liderlik etmektedir. Özoğlu, ev satın alma süreçlerini dönüştürme, yenilikçi sistemleri hedef kitlelere duyurma ve gayrimenkul sektörüne özgü dijital pazarlama faaliyetleriyle talep toplama konularında çalışmalarını sürdürmektedir. Mirak Özoğlu’nun finansal teknoloji ve gayrimenkul sektöründeki pazarlama yönetimi, iş geliştirme ve inovatif teknolojilere dair geniş deneyimi; girişimin kitlelere duyurulmasında, büyümesinde ve başarısında kilit bir rol oynamaktadır.